Aangifte nalatenschap - schatting vastgoed door Vlabel?

Voor de waardering van een onroerend goed in de aangifte nalatenschap, heeft u drie mogelijkheden: 

1/ Aanvraag bindende schatting (ABS)bij de Vlaamse belastingdienst: sinds 1 april 2019 is het mogelijk een kosteloze en bindende schatting te vragen bij de Vlaamse belastingdienst. Hiertoe dient u een aanvraag in te dienen via volgend modelformulier: https://belastingen.vlaanderen.be/sites/default/files/atoms/files/Form_Aanvraag_bindende_schatting_onroerend_goed_voor_aangifte_nalatenschap.docx. Deze aanvraag dient te gebeuren voor het einde van de aangiftetermijn. Het schattingsverslag krijgt u later, maar daar hoeft u niet op te wachten om de aangifte in te dienen. De aangifte dient ingediend te worden binnen de aangiftetermijn, maar de schatting hoeft niet binnen deze termijn afgeleverd te worden. 

De medewerkers van Vlabel belast met deze schattingen, zullen in de mate van het mogelijke de te schatten onroerende goederen bezoeken en aan de hand van een schattingstool met een zelflerend algoritme tot een waardering komen, die zowel henzelf als de belastingplichtige bindt. Met andere woorden, de Vlaamse belastingdienst zal haar schatting gebruiken en u kunt zelf ook niet meer kiezen het onroerend goed op een andere wijze te waarderen in de aangifte. Pas na het ontvangen van het aanslagbiljet kan de belastingplichtige desgevallend een gemotiveerd bezwaarschrift indienen tegen de ABS. 

In de aangifte dient u in geval van een ABS zelfs geen waarde meer op te geven: u vermeldt gewoon het onroerend goed en bij raming van het goed vermeldt u ‘ABS’. De belastingdienst zal dan automatisch haar schatting voor dit onroerend goed toepassen. Zelfs bij latere verkoop van het goed met meerwaarde, loopt u geen enkel risico: de Vlabel-schatting blijft behouden. 

2/ Schatting door een erkende expert-schatter: de tweede mogelijkheid is dat u het onroerend goed laat schatten door een expert-schatter die voorkomt op een lijst van erkende expert-schatters (artikel 3.3.1.0.9/1 VCF). Deze schatting kost ongeveer 450 euro, maar geeft u wel zekerheid aangezien de Vlaamse belastingdienst de schatting zal aanvaarden, op voorwaarde dat de expert-schatter een aantal formele regels en een aantal kwaliteitsvereisten heeft gerespecteerd, en dat het verslag bij de aangifte nalatenschap wordt gevoegd. Ook bij een latere verkoop met meerwaarde, loopt u geen enkel risico: de waardering van de schatter blijft bindend voor de belastingdienst. 

Zelf bent u niet gebonden door de uitkomst van deze schatting. Niets belet dat u deze schatting uiteindelijk niet gebruikt in de aangifte en opteert voor een andere schatter (al dan niet erkend) of voor een ABS. Evenwel, zodra u het schattingsverslag van de erkende expert-schatter toevoegt aan de aangifte, zal de belastingdienst deze schatting toepassen voor de waardering van het desbetreffende onroerend goed. 

3/ Overige niet-bindende schattingen/eigen waardering: u kunt ook zelf het onroerend goed in de nalatenschap waarderen. Desgevallend kunt u zich hiervoor laten bijstaan door een makelaar of een notaris. Deze schattingen zijn nooit bindend voor de Vlaamse belastingdienst. 

Met een eigen waardering, loopt u dus een dubbel risico: 1/ indien u het onroerend goed te hoog schat, dan zult u te veel erfbelasting betalen; 2/ indien u het onroerend goed te laag schat (= tekortschatting), dan kan de belastingdienst aanvullende rechtenheffen (erfbelasting op het verschil tussen de waarde die zij het onroerend goed geeft en de aangegeven waarde) en een belastingverhogingopleggen. 

Bovendien heeft de Vlaamse belastingdienst een bijkomend wapen in haar zoektocht naar tekortschattingen, door de computertool die ze ontwikkelt voor de ABS. 

In theorie is een ABS erg aantrekkelijk: een gratis schatting die bindend is voor de belastingdienst. Evenwel, veel zal afhangen van de hoogte van deze schattingen. Indien het verschil met de (eveneens bindende) schattingen van de erkende expert-schatters erg groot zal zijn, dan heeft u de kostprijs van deze laatste al snel uitgewonnen in de erfbelasting. 

De eerste schattingen van de ABS lijken mee te vallen, maar het blijft afwachten welke evolutie deze waarderingen nog zullen ondergaan. 

Velen zullen voorlopig blijven opteren voor de eigen waardering, met het risico van tekortschatting. De belastingverhoging die u dan riskeert, is afhankelijk van de grootte van de tekortschatting. Indien deze tekortschatting minder dan 10 procent bedraagt, is er geen belastingverhoging en zult u slechts op het verschil de aanvullende erfbelasting moeten betalen. Indien u het onroerend goed niet te laag schat, is het risico beperkt, rekening houdend met deze marge van 10%.

Voorbeeld: een woning wordt aangegeven voor 200.000 euro. De belastingdienst gaat niet akkoord met deze schatting en stelt dat de woning 290.000 euro waard is. Dit betekent een belangrijke tekortschatting van net geen 50%. De erfgenamen zijn door deze tekortschatting aanvullende erfbelasting verschuldigd, bijvoorbeeld 2.700 euro, maar daarenboven zullen ze nog 270 euro belastingverhoging (10%) verschuldigd zijn.   

Hoelang dient u een tekortschatting te vrezen? Vlabel kan in principe tot vijf jaar na het overlijden een aanslag wegens tekortschatting vestigen, aangezien er in de erfbelasting een aanslagtermijn bestaat van vijf jaar (artikel 3.3.3.0.1, §4/1 VCF). In een eerder standpunt evenwel (SP 18029 van 3 mei 2018) gaf Vlabel reeds te kennen de intentie tot tekortschatting uiterlijk binnen de twee jaar na het indienen van de aangifte nalatenschap te versturen. Het decreet van 28 december 2018 heeft deze termijn van twee jaar tot kennisgeving ondertussen in de VCF ingeschreven (art. 3.3.1.0.5 en 3.3.1.0.6 VCF)

Indien u dus uiterlijk twee jaar na de indiening van de aangifte nalatenschap nog geen bericht heeft gekregen omtrent een voorgenomen heffing wegens tekortschatting, dan kunt u op uw beide oren slapen. 

De inkohiering zelf van de tekortschatting (de eigenlijke heffing), mag nog gebeuren binnen de vijfjarige aanslagtermijn, maar het bericht zult u reeds ontvangen binnen de twee jaar na het indienen van de aangifte. 

Het risico op tekortschatting is groter indien u tijdens deze tweejarige periode na de aangifte het onroerend goed verkoopt met meerwaarde. U kunt er dan van op aan dat de belastingdienst de hogere verkoopprijs zal te weten komen en u een tekortschatting zal opleggen. 

Tot en met 1 april was er een tolerantie van de Vlaamse belastingdienst dat in geval van latere verkoop van het onroerend goed met meerwaarde binnen de twee jaar vanaf de aangifte ervan, er enkel aanvullende erfbelasting verschuldigd is indien de belastingplichtige spontaan de hogere verkoopwaarde aangaf (Tolerantie Vlaamse belastingdienst ‘meerwaarde onroerend goed’ van 19 juni 2015). Deze tolerantie is nu vervallen, aangezien ze uitdrukkelijk vermeldde slechts van toepassing te zijn zolang het systeem van ABS niet in werking is getreden. 

Wel is de belastingverhoging beperkt tot maximum 10 procent (en geen 15 of 20%), indien de belastingplichtige uit eigen beweging de gerealiseerde meerwaarde aangeeft binnen de tien maanden na het overlijden of na een nieuwe gebeurtenis. Indien de meerwaarde kleiner is dan 10%, zal er geen belastingverhoging opgelegd worden, maar dient u wel nog steeds de meerwaarde aan te geven en zal er aanvullende erfbelasting geheven worden.